KỊCH BẢN PHÁT TRIỂN NÀO CHO “KHU ĐẤT VÀNG” 233 + 235 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI?

08/08/2022 bởi Kian

Khu đất để lại và bài toán đặt ra
Khu Cao – Xà – Lá là cách gọi tắt rất đỗi thân thương, gần gũi của người dân Thủ đô đối với tổ hợp ba nhà máy Cao su Sao Vàng – Xà phòng Hà Nội – Thuốc lá Thăng Long được xây dựng từ những năm 1960 trong thời kỳ đầu công nghiệp hóa trên miền Bắc. Hiện nay cụm công nghiệp này đang trong quá trình di dời và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trước hết phải khẳng định chủ trương chuyển các cơ sở sản xuất công nghiệp có nguy cơ gây ô nhiễm do công nghệ sản xuất lạc hậu hoặc loại hình sản xuất phát sinh nhiều chất thải độc hại ra khỏi nội đô là quyết định hoàn toàn đúng đắn của chính quyền Hà Nội, rất hợp lòng dân, vì điều này đảm bảo môi trường sống và sức khỏe tốt hơn cho cộng đồng dân cư của cả một vùng rộng lớn vốn chịu nhiều tác động bất lợi do ô nhiễm môi trường ở các mức độ khác nhau từ hàng chục năm qua. Điểm mấu chốt của vấn đề là quỹ đất rộng khoảng 12 ha này sau khi di dời được sử dụng như thế nào cho hợp lý.
Phương án được đề xuất (tạm gọi là Kịch bản 1) được tập đoàn Vin Group đưa ra khi tiếp quản khu đất này là xây dựng một cụm 5 – 6 tòa chung cư cao tầng (35 – 46 tầng) với dịch vụ đi kèm được tích hợp, sẽ là nơi cư trú cho khoảng 10.000 dân, theo Quyết định số 3638/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết địa điểm số 233 và 235 đường Nguyễn Trãi tỷ lệ 1/500.
Các khu nhà cao tầng dày đặc được quy hoạch cho cộng đồng dân cư được đo bằng đơn vị vạn người như thế có thể ví như những “quả bom nổ chậm” trong lòng đô thị vốn dĩ đã quá đông đúc chật chội và quá tải như nội đô Hà Nội, dù cơ sở hạ tầng đã được nâng cấp, cải tạo song còn rất xa mới có thể “gánh” được quy mô dân số 1,5 triệu dân với những tiện nghi sinh sống tốt như mô tả. Nếu dân trí cao thì nhiều người hẳn nhiên sẽ nhìn ra một loạt vấn đề bất cập từ sớm tại những khu vực này và những khu “trót” xây cao tầng dày đặc hoặc sẽ rơi vào tình trạng “vắng vẻ” khi người mua nhà quay lưng hoặc sẽ chứng kiến “cuộc tháo chạy hàng loạt” của cư dân sau này nếu họ đã “lỡ” mua căn hộ và không thể chịu đựng được lâu hơn những bất tiện của cuộc sống không như mong đợi, nếu không muốn dùng đến cách diễn đạt mạnh hơn là “vỡ mộng”.
Quyết định số 1259 QĐ-TTg về Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 đã ghi rất rõ là “hạn chế xây dựng nhà cao tầng trong các quận trung tâm”. Tuy nhiên, thực tế rất khác. Nội đô Hà Nội hiện có lẽ đã đạt mức “bão hòa” về nhà cao tầng, là kết quả sau hơn một thập kỷ phát triển “nóng”, khiến người dân – chứ không chỉ giới kiến trúc sư – phải giật mình khi nhìn lại.
Trục đường Lê Văn Lương – Tố Hữu mà báo chí đã và đang tập trung phản ánh suốt tháng 06 và tháng 07 năm 2022, khiến dư luận bức xúc đã cho thấy thực tế rằng quá nhiều nhà cao tầng trong khu trung tâm khi mà hệ thống giao thông và hạ tầng đi kèm không tương xứng – và rất khó có thể tương xứng – ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống và mỹ quan đô thị như thế nào.
Cũng trong năm 2022 này, dự án xây 10 tòa cao ốc 50 tầng trên nền cũ của Triển lãm Giảng Võ đã bị hủy bỏ. Chắc chắn chính quyền đã nhìn thấy viễn cảnh u ám khi 10 tòa nhà đồ sộ này được xây lên, và hẳn sẽ phải tìm một phương án quy hoạch sử dụng đất cũng như thiết kế kiến trúc phù hợp hơn thay thế.
Vậy thì, trong trường hợp khu đất 233 + 235 Nguyễn Trãi tương tự như khu đất vàng Triển lãm Giảng Võ, tại sao lại nhất thiết phải xây dựng quần thể nhà cao tầng, dù hệ lụy khá rõ ràng và nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo?
Hệ lụy không chỉ một vài, mà là rất nhiều
Có lúc nào chúng ta tự hỏi mình đang chịu những hệ lụy gì, bất cập nào phát sinh từ bài toán đô thị mật độ quá cao? Lúc ấy chất lượng cuộc sống liệu có đảm bảo? Mà chất lượng cuộc sống đâu phải chỉ đo bằng mức thu nhập cá nhân, đâu phải qua diện tích nhà ở hoặc căn hộ rộng rãi hơn so với mức bình quân cùng trang thiết bị nội thất đắt tiền? Bệnh nhân đi cấp cứu không kịp vì tắc đường nên biến chứng nặng hơn hoặc tử vong. Hễ trời mưa to là phố phường ngập úng, nước thải dềnh lên gây ô nhiễm nghiêm trọng, một ngày mất 3 – 4 tiếng đi về trên đường dù khoảng cách từ nhà đến nơi làm không hề xa. Lớp học 50 thậm chí 60 học sinh, đông gấp đôi sỹ số cần thiết, khiến giáo viên vô cùng vất vả khi theo dõi sát sao quá trình học tập của từng em để có thể nhận xét chi tiết sau mỗi học kỳ. Muốn ra công viên để hít thở một chút bầu không khí trong lành nhưng người đổ ra đó chật như nêm, chẳng hơn ở trong nhà là bao. Hai tòa nhà xây sát nhau – tòa phía trước chắn hết gió mát và ánh sáng của tòa phía sau, … Với ngần ấy hệ lụy thì không thể gọi là thành phố đáng sống hoặc khu ở đáng sống được.
Kịch bản 2 và Kịch bản 3, tại sao không?
Bản quy hoạch phân khu H2-3 tỷ lệ 1/2.000 với dự định xây dựng một khu nhà hỗn hợp cao tầng (Kịch bản 1) cần điều chỉnh lại vì những bất cập và hệ lụy trong tương lai như trên đã phân tích, vì lợi ích kinh tế nếu có sẽ không đủ bù đắp những tổn thất về môi trường – sinh thái. Phát triển nên theo xu hướng giảm mật độ và giảm cả số tầng cao.
Theo Kịch bản 2, khu Cao – Xà – Lá cũ nên được quy hoạch là khu ở hỗn hợp gồm nhà ở thấp tầng (3 – 5 tầng) và nhiều tầng (không quá 15 tầng) xen kẽ nhau, với mật độ và khoảng cách hợp lý để đảm bảo thông thoáng gió và tầm nhìn không bị quá bó hẹp, kèm dịch vụ tiện ích đồng bộ và hoàn chỉnh, công viên nhỏ hoặc vườn hoa đô thị theo từng cụm – nhóm nhà, là mô hình tỏ ra thích hợp hơn, nếu vẫn muốn duy trì chức năng hỗn hợp (nhà ở + dịch vụ).
Kịch bản phát triển 3, nhân văn hơn, và đáng hoan nghênh hơn, là sẽ chuyển hóa khu vực sau giải tỏa thành những khu phức hợp không gian công cộng và dịch vụ thiên về thể thao – văn hóa, kết hợp xanh hóa – sinh thái hóa là hai xu hướng đang thịnh hành trên thế giới nhằm tăng cường đa dạng sinh học trong đô thị đã và đang bị bào mòn, “nghèo” đi trông thấy trong cơn lốc đô thị hóa và cơn sốt bất động sản. Quận Thanh Xuân nói chung và dọc trục đường Nguyễn Trãi nói riêng hạ tầng xã hội chưa hoàn chỉnh, còn thiếu nhiều cơ sở văn hóa – nghệ thuật – thể thao cộng đồng, và mật độ cây xanh bình quân thuộc loại thấp nhất toàn thành phố Hà Nội (dưới 2 m2 cây xanh/người), còn rất xa mới đạt chỉ tiêu 10 – 12 m2 cây xanh/người như đã đặt ra trong bản Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 – tầm nhìn đến năm 2050.
Thủ đô đang rất thiếu câu lạc bộ, nhà văn hóa, thư viện cộng đồng… Đại đa số các cơ sở này nếu có đều hoạt động không hiệu quả, ít hấp dẫn và đóng cửa thường xuyên, nhanh chóng xuống cấp, hơn nữa kinh phí bảo dưỡng gần như không có và rất khó xã hội hóa nên tình trạng hư hại, xập xệ sau vài năm rất phổ biến.
Đặc biệt, Hà Nội vẫn chưa có một trung tâm nghệ thuật sáng tạo quy mô cho giới trẻ được quy hoạch bài bản và thiết kế nghiêm chỉnh, đặt trong bối cảnh Hà Nội đã được kết nạp là thành viên của mạng lưới đô thị sáng tạo toàn cầu. Nếu có như Zone 9 trước kia hoặc Hanoi Creative City hiện nay thì đều là “mượn tạm địa điểm” hoặc kiểu “ăn nhờ ở đậu” chứ chưa có một “địa chỉ thường trú” đàng hoàng, được quy hoạch rõ ràng và có chủ định.
Theo ý kiến của cá nhân, khu đất vàng 233 + 235 Nguyễn Trãi sau khi di dời ba nhà máy là cơ hội rất tốt cho Hà Nội, là bước “đột phá” trên lộ trình trở thành một thành phố sáng tạo thực thụ trong khu vực, trước khi vươn tầm ra thế giới. Nhà điều hành của Nhà máy Thuốc lá Thăng Long ở mặt tiền và một số nhà xưởng công nghiệp bên trong được các chuyên gia nhìn nhận có giá trị về kiến trúc và kết cấu điển hình, hãy còn trong trạng thái tốt có thể được bảo tồn thích ứng, có nghĩa là cố gắng giữ nguyên vẹn lớp vỏ bao che công trình, sửa chữa những vị trí hư hại và cải tạo nội thất, chuyển đổi chức năng sử dụng thành một số trung tâm sáng tạo nghệ thuật như xưởng phim ảnh, nghệ thuật tạo hình, thiết kế thời trang, … cho giới trẻ trong quần thể công trình rất đáng được xem xét dưới góc độ nhân văn này.
Di dân – giãn dân và xanh hóa – sinh thái hóa đô thị
Xu hướng chung của các quận nội đô Hà Nội, trong đó có quận Thanh Xuân, là giãn dân – di dân một bộ phận, vì mật độ cư trú quá cao sẽ khó đảm bảo chất lượng cuộc sống tốt trên tất cả các bình diện. Càng ngày chất lượng cuộc sống càng được chú trọng. Để tiếp cận dần với chuẩn “đô thị đáng sống” của thế giới, chúng ta phải nỗ lực rất nhiều.
Với những bất cập đang tồn tại tại quận Thanh Xuân, và cụ thể là dọc trục đường Nguyễn Trãi, cần phải điều chỉnh quy hoạch, nghiên cứu tái định cư một số khu – cụm dân cư với điều kiện đảm bảo cuộc sống của họ tại nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở hiện nay nhằm đạt được sự đồng thuận cao. Đây là điều kiện tiên quyết để có thể giãn dân hoặc di dân, điều mà chương trình giãn dân của thành phố vướng mắc hơn 20 năm qua vì chưa đạt được sự đồng thuận.
Tiếp theo là chuyển đổi đất ở của những khu vực vừa giãn dân – di dân đó thành đất công cộng, đất công viên cây xanh, hoặc công cộng hỗn hợp với công viên cây xanh, ngầm hóa các khu vực đỗ xe bên dưới các khu vực công cộng – cây xanh này. Đây là sự điều tiết bắt buộc để đạt trạng thái cân bằng cần thiết. Song song với kế hoạch này, chính quyền đô thị cần tiếp tục nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật: cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom và xử lý rác thải sinh hoạt, … Khi đó những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như diện tích đất ở bình quân đầu người, diện tích cây xanh bình quân đầu người, chỉ tiêu cấp điện, cấp nước sinh hoạt, tỷ lệ nước thải được xử lý, rác thải được thu gom, … sẽ được cải thiện đáng kể, hướng đến mô hình đô thị bền vững, hiện đại và văn minh.
Xanh hóa – sinh thái hóa đô thị đang là một trào lưu đang lan tỏa mạnh mẽ trên trường quốc tế. Những đô thị, khu đô thị mật độ dày đặc trước kia sau khi điều chỉnh để tiết giảm dân số và mật độ công trình xây dựng đều chú trọng phủ xanh đô thị và tăng cường đa dạng sinh học để thiết lập một hệ sinh thái thiên nhiên trong lòng đô thị, bù đắp lại một phần những gì đã mất mát qua nhiều năm đô thị hóa ồ ạt.
Hà Nội vốn tự hào là một đô thị nhiều sông hồ, có hệ sinh thái phong phú và đa dạng tài nguyên sinh vật trong quá khứ. Quá trình đô thị hóa ngày một nhanh dưới nền kinh tế thị trường đã lấy đi của Hà Nội quá nhiều thứ đáng giá. Có những thứ mất đi nhưng vẫn có thể phục hồi, nếu lãnh đạo có tầm nhìn xa, biết lắng nghe ý kiến của chuyên gia tư vấn, biết tiếp nhận nguyện vọng của người dân, dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung và vì thế hệ hiện tại cũng như tương lai thì chắc chắn người dân sẽ tin tưởng và ủng hộ có thể nói là tuyệt đối.
Một trong những yếu tố đã hao hụt có thể được phục hồi là thiên nhiên và hệ sinh thái. Sinh thái – thiên nhiên trong lòng một đô thị lớn, mật độ cao là một bài toán khó song cũng rất thú vị. Lời giải dường như đã có sẵn. Hãy nhìn sang Singapore – diện tích quốc đảo với tỷ lệ đô thị hóa 100% này chỉ bằng 1/6 của Hà Nội, dân số bằng 1/2, có nghĩa là mật độ cư trú của họ cao gấp 3 lần của ta. Nhưng mô hình xanh hóa đô thị của họ rất đáng khâm phục và có thể coi là hoàn thiện (hoặc có thể khen không quá lời là hoàn hảo). Vậy tại sao Hà Nội không học tập gương sáng điển hình ngay trong khu vực Đông Nam Á này?
Hà Nội rất cần một mô hình mạng lưới sinh thái đô thị mới, có sự kết hợp cây xanh và mặt nước, tận dụng các khoảng trống tạo thành vô số hốc sinh thái lớn – trung bình và nhỏ, nhất là trên mái nhà và mặt đứng các công trình với các phân vị phù hợp, trong đó tích hợp nông nghiệp đô thị, tận dụng tốt lượng nước mưa dồi dào, có thể thu gom – xử lý chất thải ngay tại chỗ và tái sử dụng một phần một cách hiệu quả. Đó là mô hình khả thi, phù hợp với xu thế của thời đại, cần có sự hợp tác ba bên: chính quyền – cộng đồng – cơ quan chuyên môn để thu được thành công như mong đợi.
Với những lợi thế và tiềm năng đáng kể, khu đất 233 + 235 đường Nguyễn Trãi dù không quá rộng rãi vẫn hoàn toàn có thể làm nên “chuyện lớn”, là bước “đột phá” nếu chính quyền thành phố và chủ đầu tư hướng tầm nhìn xa hơn về tương lai và lấy lợi ích về môi trường – sinh thái cũng như đời sống văn hóa tinh thần của cộng đồng dân cư làm trọng.
PGS. TS. KTS Nguyễn Quang Minh
Khoa Kiến trúc và Quy hoạch – Trường Đại học Xây dựng Hà Nội